Получение ипотеки на нежилое помещение
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Получение ипотеки на нежилое помещение». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При организации собственного дела часто встает вопрос о том, где взять ипотеку на коммерческую недвижимость для ИП или других форм организаций. Такие предложения есть не во всех банках, часто предложения ограничены разными требованиями и условиями.
Нюансы нежилой ипотеки для юрлиц
Ипотечное кредитование индивидуальных предпринимателей и юридических лиц под нежилую недвижимость, в т.ч. коммерческую, предлагается многими банковскими организациями России.
Условия для юрлиц строже, чем для заемщиков-физлиц. Рассмотрим их на примере двух кредитующих нежилую бизнес-ипотеку банков – общероссийского «Сбербанка» и регионального «Газнефтьбанка»:
- кредитуемый минимум – 500 тыс. руб. (Сбербанк) и 1 млн. руб. (Газнефтьбанк);
- кредитуемый максимум – 200 млн. руб. (Сбербанк) и 50 млн. руб. (Газнефтьбанк);
- первоначальный взнос – 20-25% (Сбербанк) и 10% (Газнефтьбанк)**;
- минимальная ставка бизнес-ипотеки – 11% (Сбербанк) и 9,5% (Газнефтьбанк)***;
- предельный срок погашения – 10 лет (Сбербанк) и 15 лет (Газнефтьбанк);
- объект залога по кредиту – приобретаемая бизнес-недвижимость, имущественные права по ДДУ, уже имеющаяся в собственности недвижимость (оба банка).
Оформляем коммерческую ипотеку
Обычно этот процесс выглядит так. Заёмщик находит подходящее помещение и подаёт заявку на кредит — сейчас это можно сделать через официальные сайты банков. Чтобы кредитор принял заявку к рассмотрению, нужно подготовить пакет бумаг: учредительные и регистрационные документы ООО или ИП, а также финансовую отчётность.
После этого нужно дождаться положительного решения банка. Если в качестве залога идёт приобретаемое имущество, алгоритм дальнейших действий такой: заёмщик получает от кредитора часть кредита под договор о том, что оставшаяся сумма окажется у него на руках после оформления залога. Затем покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи, на помещение накладывается залоговое обременение, и должник получает вторую часть ипотеки.
Если кредит обеспечивается уже имеющейся недвижимостью, беготни с бумагами меньше. Банк предлагает заёмщику подписать залоговый договор — обычно его предметом становится квартира — и переводит весь заём на счёт своего контрагента.
Требования банка к заемщику
Физическим и юридическим лицам доступна коммерческая ипотека, условия, как показывает практика, устанавливают кредитные организации. Требования предъявляют не только к объекту, но и к заемщикам. Если клиент – физическое лицо, то чаще всего денежные средства выдаются на следующих условиях:
- возраст от 18 до 65 лет;
- наличие постоянного официального дохода на протяжении не менее полугода;
- достаточный заработок для исполнения финансовых обязательств;
- наличие гражданства РФ;
- небольшая кредитная нагрузка;
- положительная кредитная история.
Если клиент является юридическим лицом, то банк, в первую очередь, будет оценивать не руководителя предприятия, обратившегося за кредитом, а компанию в целом. Обращают внимание на уровень:
- платежеспособности;
- ликвидности;
- закредитованности;
- доходности и др. параметры.
Распространенные причины отказа банка в выдаче ипотеки
Ипотека под коммерческую недвижимость для физических лиц и организаций доступна только в том случае, если потенциальный заемщик соответствует требованиям, предъявляемым банком. На практике часто встречаются случаи, когда кредитная организация отказывает в предоставлении заемных денежных средств. Зачастую это происходит по следующим причинам:
- клиент имеет недостаточный ежемесячный доход или срок его получения составляет менее полугода;
- заявитель предоставил неверную информацию;
- подан неполный пакет документов;
- недвижимость не может выступать в качестве залога, исходя из внутренней политики банка;
- у клиента недостаточно средств для первоначального взноса;
- организация получает прибыль только «по сезонам»;
- доход компании низкий и не удовлетворяет требованиям кредитной организации;
- другие объективные причины.
При оформлении ипотеки на приобретение коммерческой недвижимости тщательно рассматривается история заемщика. Этот достаточно непростой процесс связан с несовершенством соответствующего законодательства. Следует отметить, что на объект недвижимости не может быть наложено залоговое обременение до момента передачи права собственности от продавца к покупателю.
При возникновении подобной ситуации, значительно увеличивается риск для всех сторон сделки, в том числе и для финансового учреждения, который выдает кредит. С целью минимизации опасности для собственных средств, финансовые учреждения разработали специальную схему оформления ипотеки, которая состоит из трех этапов:
Изначально происходит оформление сделка купли-продажи, а затем залог. Сумма выдается продавцу после оформления залога уже на нового владельца.
Сначала оформляется залог на объект еще при старом владельце, а затем постепенно происходит передача права собственности и повторное обременение.
Передача коммерческой недвижимости в собственность юридическому лицу осуществляется после приобретения у продавца права владения данным юрлицом.
Требования к кредитору – юридическому лицу
Как и в случае с другими видами ипотеки, физическому лицу, которое собирается брать в кредит нежилую недвижимость под залог этой самой недвижимости, необходимо:
- Доказать, что он готов нести взятые на себя обязательства. Для физлиц это подтверждение достойного уровня зарплаты (общепринятое правило – на погашение кредита должно тратиться не более 40% совокупного семейного дохода). Для юрлиц требование другое – необходимо предоставить данные об обороте и декларацию о прибыли.
- Если в случае с квартирами выезд на объект не практикуется, то в случае с нежилой недвижимостью банк в большинстве случаев отправит туда своего сотрудника, чтобы получить из первых уст информацию о реальном состоянии объекта.
- Удостовериться, что нежилое помещение не обременено другими финансовыми обязательствами. Главная особенность ипотеки заключается в том, что приобретаемый объект сам становится залогом и гарантией возврата средств, а потому должен быть свободен от других обязательств.
- Быть готовым к тому, что без собственного первоначального взноса физическому лицу вряд ли оформят подобный кредит. У юридического лица, особенно если он обслуживается в банке, куда обратился за ипотекой, больше шансов, однако собственные средства все равно понадобятся.
- Учитывать, что проценты по этому виду ипотеки могут быть выше, чем в случае с квартирой. Так происходит всегда, когда банк опасается за ликвидность объекта – в этом случае его риски финансового учреждения автоматически повышаются, и возместить их банк может лишь более высокими процентами.
А в остальном – все как обычно: приобретаемый объект становится залогом и находится в собственности банковского учреждения до тех пор, пока кредитор не погасит все свои обязательства. Срок, на который оформляется ипотека, может достигать 30 лет, однако более реальный вариант – 15-20 лет. В «Сбербанке», к примеру, есть отдельная программа, посвященная ипотеке нежилой недвижимости, которая носит название «Бизнес-Недвижимость». Ее условия для организаций достаточно жесткие:
- срок – до 120 месяцев (10 лет);
- сумма – от 500 тыс. рублей;
- процентная ставка – от 11% (по сравнению с другими видами ипотеки ее уровень остается достаточно высоким);
- предоставляется индивидуальным предпринимателям и малым предприятиям, чья годовая выручка не превышает 400 млн. рублей.
Какие могут возникнуть сложности?
Действительно, в процессе получения ипотеки нежилого помещения могут возникнуть некоторые загвоздки, однако, вооружившись методами их разрешения, от таких проблем можно уйти:
- Неадекватная оценка помещения. Иногда оценочные компании заведомо занижают стоимость объекта (особенно если эта компания является структурной частью банковского учреждения, и такое встречается не так уж и редко). Оценка влияет на возможный размер займа, а также на условия его оформления. Лучше, если проводить ее будет независимая компания, тогда и шансов на совпадение результатов оценки и цены приобретения объекта будет гораздо больше.
- В случае этого вида ипотеки вы не можете рассчитывать на привлечение созаемщиков или поручителей. В случае с квартирами это помогает уменьшить банковские риски, при этом соответственно уменьшив банковские проценты, а вот в случае с нежилой недвижимостью банк на это не соглашаются.
- Многие граждане России знают о том, что в стране действует программа выделения материнского капитала и возможность его использования на глобальные нужды – от оплаты за учебу ребенка в будущем, когда он вырастет, до приобретения недвижимости. Так вот, если речь идет о жилой недвижимости, такое использование полученных от страны средств возможно, а вот на нежилую недвижимость это не распространяется.
Схема ипотеки на коммерческую недвижимость для физических лиц
Алгоритм выдачи займа похож на схему кредитования жилых помещений. А вот условия – на порядок строже. Ипотека на коммерческую недвижимость без первоначального взноса – редкое явление. Обычно требуют не только аванс (25–50%), но и обеспечение сверх обычного залога. Срок таких займов не превышает 10 лет.
Есть намерение стать полноправным собственником помещений для бизнеса – действуем по следующей схеме:
- Ищем банк с лояльными условиями.
- Подаем заявку.
- Собираем документы.
- Проводим оценку недвижимости.
- Платим первоначальный взнос.
- Получаем кредит.
- Оплачиваем помещение.
- Оформляем право собственности.
- Передаем квадратные метры в залог банку до полного погашения ссуды.
Ипотека на покупку коммерческой недвижимости физическим лицом – какие нужны документы
Собирать бумаги придется долго, и их много. Прежде всего потребуются личные документы:
- паспорт;
- свидетельства о браке и появлении детей;
- СНИЛС;
- номер налогоплательщика;
- военный билет;
- сведения о доходах и имуществе в собственности.
Что касается объекта недвижимости, то понадобится его оценка, договор купли–продажи, страховка. Помещение должно соответствовать требованиям законов Российской Федерации, предъявляемым к нежилым объектам. И, конечно, не иметь обременений (быть под арестом, являться предметом имущественного спора, находиться в аварийном состоянии и т.д.).
Но и это не все. Когда ИП оформляет ипотеку для приобретения коммерческой недвижимости, ему приходится собирать полный пакет бумаг о своем бизнесе:
- подтверждение регистрации (выписка из Реестра или Свидетельство);
- справки из ФНС об отсутствии претензий к уплате налогов;
- справки о движении по счетам;
- лицензию (если сфера деятельности лицензируется);
- все официальные отчеты в государственные фискальные органы за последний год.
Все эти бумаги банк требует с целью прояснить для себя финансовую историю заемщика. Кредитору необходимо знать о денежных обязательствах, которые есть у кредитуемого (невыплаченной ипотеке, потребительских займах, лизинге и так далее). А также о действующих договорах с клиентами и деловыми партнерами.
В чем различие от ипотеки на жилые помещения
Увеличенная цена нежилых помещений сказывается на процесс оформления ипотечного кредита данных объектов.
Различия при кредитовании коммерческой недвижимости по сравнению с кредитованием жилого фонда:
Повышенный | Процент по ипотеке |
Кратковременные сроки по договору | В случае кредитования жилья максимальный срок договора может составлять до 30 лет, а при кредитовании нежилых помещений, как правило, менее 10 лет |
Увеличенный размер | первоначального взноса (около 30 %) |
Строгие требования к фирмам-заемщикам | Стаж ведения бизнес-деятельности, проверка доходности |
В случае покупки отдельного строения, сооружения | Земельный участок под ним также переходит в залог банку (в силу статьи 36 ЗК РФ) |
При приобретается помещение являющееся частью общего помещения | У кредитора появляется право на долю в общем помещение и долевое право на земельный участок |
Необходимые документы
Заемщик должен собрать следующие бумаги:
Заявка-анкету на ипотеку | форму можно получить у сотрудника банка или на официальном сайте банка |
Для компании / ИП |
для фирмы:
для Индивидуального Предпринимателя:
|
Информация о руководителе организации | который выступает от имени фирмы |
Документы о доходе и отчетность | за последние полгода, книга учета доходов и расходов |
Расчетный счет | в банке-кредиторе |
Документы на поручительство | при необходимости оформления |
Информация о счетах в иных банках | Наличие средств, оборот и т.д. |
Договоры компании с партнерами | А также бизнес-план |
Коммерческая ипотека: почему это выгодно?
Эта практика пришла к нам с Запада, где она давно и успешно реализуется. Предприниматели смекнули, что выплачивать деньги за помещение постепенно выгоднее и разумнее, нежели сразу отдавать большую часть своего капитала. Это позволяет сэкономить средства непосредственно для бизнеса, к тому же это гораздо выгоднее, нежели арендовать чужое помещение. Купленная и заложенная недвижимость начинает приносить прибыль, таким образом окупая саму себя.
После заключения договора заемщик получает право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению и может сдавать ее третьему лицу. Так или иначе, рентабельность нежилого помещения компенсирует его высокую стоимость.
В числе недостатков коммерческой ипотеки для юридических лиц и частных предпринимателей – высокие требования со стороны банка, жесткие условия и сроки. Кроме того, никогда нельзя исключать возможность, что дело «не выгорит», что чревато большими финансовыми потерями.
Какие потребуются документы?
Поскольку требования для коммерческой ипотеки четко в законе пока не прописаны, каждый банк выдвигает собственные условия. В офисе выбранного вами банка вы сможете уточнить полный пакет документов. Чаще всего, просят следующее:
- паспорт;
- ИНН;
- информация о всех имеющихся счетах в банках;
- справка о доходах;
- военный билет, если заемщик – мужчина;
- свидетельство о браке или о его расторжении;
- лицензия на бизнес;
- договор о том, что недвижимость, о которой идет речь, находится в собственности клиента. Другие документы, связанные с офисом, также могут понадобиться для коммерческой ипотеки. Сбербанк выдвигает обязательным условием наличие у недвижимости страховки.
В случае коммерческой ипотеки для юридических лиц среди документов большая часть будет уделена информации о доходах компании. Понадобятся бухгалтерские отчеты, сведения о расходах и доходах и другие характеристики компании.
Ипотека нежилой недвижимости коммерческого назначения
Сделки по покупке физическим лицом нежилой недвижимости коммерческого назначения (складов, офисов, цехов, производственных комплексов и так далее) кредитуются редко.
Ситуация объясняется просто: кредитование граждан осуществляется под более низкую процентную ставку, нежели юридических лиц. Для кредиторов это означает упущенную выгоду.
Чаще такие займы предоставляют:
- индивидуальным предпринимателям;
- руководителям фермерских хозяйств;
- учредителям предприятий малого бизнеса;
- руководителям юридических лиц.
В таком случае ипотека под нежилое помещение предоставляется на основании тщательного анализа хозяйственной деятельности предприятия, в чьих интересах заключается сделка. Непосредственный заемщик предоставляет стандартные документы по себе как по физическому лицу (паспорт, подтверждение наличия дохода), а также по аффилированному юридическому лицу согласно требованиям банка.
Не всякая кредитная организация ответит утвердительно на вопрос, можно ли купить нежилое помещение в ипотеку физическому лицу с коммерческой целью.
Передача физическим лицом недвижимости, не предназначенной для проживания, в залог банку сопровождается определенными трудностями, обусловленными особенностями российского законодательства. Каждый случай будет иметь свою специфику.
Условия кредитования, нередко, устанавливаются индивидуально, так:
- процентная ставка варьируется от 11,5% годовых до 20%;
- сумма займа – 150 тыс. – 200 млн рублей;
- первоначальный взнос от 20%;
- срок кредитования – 5-15 лет;
- возраст заемщика – 21-65 лет;
- постройка, в которой расположена недвижимость, должна быть капитальной;
- наличие обременений на право собственности на данный объект недопустимо.