Переход права собственности по договору купли-продажи

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переход права собственности по договору купли-продажи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

По общему правилу, установленному ст. 28 ГПК РФ, иски предъявляются по месту жительства ответчика (если ответчиком является гражданин) или по месту его нахождения (если ответчиком является организация).

Исходя из существующей судебной практики исключительная подсудность, установленная ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, не распространяется на иски в защиту прав потребителей, поскольку в этом случае действуют специальные нормы, установленные ст. 17 Закона «О защите прав потребителей» и ч. 7 ст. 29 ГПК РФ.

В частности, указанное разъяснение содержится в ответе на вопрос N 14 ответов Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ на вопросы судов по применению норм ГПК РФ (утв. Постановлением ВС РФ от 24.03.2004). При этом ВС РФ указал, что в данной ситуации потребитель также может предъявить иск и по месту нахождения ответчика (то есть по правилам ст. 28 ГПК РФ).

КС РФ, рассматривая вопрос о соответствии ст. 30 ГПК РФ Конституции РФ (Определение от 15.11.2007 N 750-О-О), также счел, что положения ч. 1 ст. 30 ГПК РФ не исключают предъявление исков по правилам ст. 17 Закона о защите прав потребителей и ч. 7 ст. 29 ГПК РФ. Суд обосновал свою позицию тем, что данные нормы являются специальными по отношению к ч. 1 ст. 30 ГПК РФ.

Указанные разъяснения Верховного и Конституционного Судов имеют важное значение для установления подсудности по искам граждан, вытекающим из инвестиционных договоров и договоров участия в долевом строительстве. Поскольку эти договоры в большинстве случаев заключаются для нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, на иски в полном объеме будут распространяться нормы о специальной альтернативной подсудности.

Требование о признании сделки недействительной

Как уже было сказано, ВАС РФ и ВС РФ не применяют единообразные критерии при отнесении исков по той или иной категории споров о правах на недвижимое имущество. В результате арбитражные суды и суды общей юрисдикции также по-разному трактуют подсудность споров о признании сделок с недвижимостью недействительными и применении последствий их недействительности.

Подход, используемый Верховным Судом, не оставляет сомнений в том, что подобные споры являются спорами о правах на недвижимость. При этом не имеет значения, содержит предъявленный иск требование о применении последствий недействительности сделки или нет. Так, в Определении от 29.05.2007 N 11-В07-1 и Обзоре законодательства и судебной практики за третий квартал 2007 г. Верховный Суд РФ прямо указал, что иск о признании сделки с недвижимостью ничтожной должен рассматриваться судом по местонахождению недвижимого имущества.

Напротив, разъяснения, данные ВАС РФ, и практика нижестоящих арбитражных судов оставляют рассматриваемый вопрос открытым.

Спор о правах на недвижимость, расположенную на территории, подсудной разным судам

Еще одним интересным вопросом, прямой ответ на который нельзя найти ни в ГПК РФ, ни в АПК РФ, является подсудность споров, предметом которых является один или несколько объектов недвижимости, расположенных на территории, подсудной разным судам.

При определении компетентного суда в подобных случаях прежде всего необходимо учитывать, возможно ли разделение заявленных в иске требований или нет.

Если такое разделение возможно , то суд выносит определение о принятии искового заявления лишь в той части требований, которые ему подсудны. Следует помнить, что соединение в одном иске разных категорий требований зачастую направлено не на скорейшую защиту прав и законных интересов истца, а на искусственное изменение подсудности, что не только нарушает конституционные права ответчика, но и может стать причиной вынесения неправильного решения по существу спора. Если же разделение требований невозможно , то компетентным следует признать любой из судов, на территории которого расположены соответствующие объекты (объект) недвижимого имущества. В сложившейся ситуации можно говорить об альтернативно-исключительной подсудности. Представляется, что в этом случае право выбора суда, компетентного рассматривать спор, по аналогии с нормами, содержащимися в ч. 7 ст. 36 АПК РФ и ч. 10 ст. 29 ГПК РФ, следует предоставить самому истцу.

От сделки до ее регистрации

Данная особенность касательно передачи права собственности актуальна только для сделок, по которым регистрация в ЕГРН является обязательной. Это сделки с недвижимостью, включая земельные участки, частные дома, квартиры в многоквартирных зданиях, коммерческую и промышленную недвижимость, а также доли в соответствующих объектах недвижимости.

Общий порядок перехода прав выглядит следующим образом:

• Оформляется договор купли-продажи, предусматривающий соответствующую передачу права собственности. Обратите внимание: по законодательству многие сделки могут быть оформлены в простой письменной форме, что как раз и создает сложности при регистрации.
• После оформления договора документы передаются в Росреестр—орган, вносящий информацию в ЕГРН. Для проведения регистрации необходимо предоставить полный пакет документов, позволяющий проверить законность заключения сделки.
• Спустя установленное время данные вносятся в реестр. С того момента, как была проведена регистрация, и изменяется право собственности. А именно: право собственности продавца прекращается, а покупателя – начинается.

Соответственно, во всех вопросах, связанных с налогообложением, и прочих ситуациях, когда возникновение права собственности необходимо отсчитать с точностью до одного дня, точкой отсчета будет дата внесения информации в ЕГРН. Проверить это очень просто: если вы запросите выписку из реестра, в нем будет указана именно дата регистрации, а не дата заключения сделки.

Уклонение стороны от государственной регистрации договора

В процессе регистрации сделки, одна из сторон договора может уклоняться от её регистрации, например сторона не предоставляет договор в регистрирующий орган, не идет сама и не направляет своего представителя с оформленной доверенностью. Уклонение от государственной регистрации одной из сторон, влечёт негативные последствия для второй, которая не может в одиночку произвести регистрационные действия, как следствие собственность оказывается неоформленной.

Гражданское законодательство предусматривает, что в случае, если сторона уклоняется от регистрации договора, при условии, что сделка была исполнена полностью или частично, то другая сторона вправе обратиться в суд с заявлением о признании этой сделки действительной, с требованием о необходимости регистрации таковой в отсутствие второй стороны.

Уклонение стороны от регистрации ведёт не только обращение другой стороны в суд, но и возмещения ей убытков, вызванные задержкой (например, если сторона, которая уклоняется не может обосновать свою позицию).

Последствия не регистрации права собственности

Государственная регистрация права собственности представляет собой юридическое признание и подтверждение того, что имущество, принадлежит законному владельцу. Если государственной регистрации не было (по законодательству должна), то лицо не может распоряжаться данным имуществом.

В судебной практике достаточно много судебных дел, связанных с государственной регистрацией собственности, поэтому не регистрация права в собственности (например, не по своей воле), фактически не лишает права лица на имущество, так как он может оспорить право собственности в суде, а также признание права за собой в государственной регистрации. При этом лицо, право собственности, которого не зарегистрирована имеет право на имущество, но не может им распоряжаться, поскольку до государственной регистрации право остаётся за другим лицом, который это имущество передал.

Например, по договору купли-продажи продавец передаёт покупателю вещь, фактически покупатель становится её законным владельцам, но так как стороны, по исключительным обстоятельствам договор не зарегистрировали, то покупатель хоть и является владельцем, но вещью он распоряжаться не может (продать, подарить).

Категория дел, на которую может быть распространена исключительная подсудность

В рамках действия арбитражного процессуального законодательства устанавливается определенная категория дел, на которые может быть распространено правило об исключительной подсудности. В соответствии с требованиями, установленными нормативно-правовыми актами, исключительная подсудность может быть применена для рассмотрения споров:

• о признании права собственности на различные объекты недвижимого имущества, такие как здания, сооружения, земельные участки, при условии, что такие объекты находятся в чужом незаконном пользовании. Также исключительная подсудность распространяется на разрешение споров, направленных на устранение нарушений прав собственника или любого другого законного владельца недвижимого имущества. Подобные категории дел подлежат рассмотрению непосредственно по месту нахождения спорного имущества. Следовательно, подсудность таких дел напрямую зависит от того, где именно располагаются спорные здания, сооружения и прочие объекты недвижимости.
• о вопросах, вытекающих из договора о перевозке. В Арбитражном процессуальном кодексе России предусмотрено требование об исключительной подсудности при рассмотрении иска к перевозчику, который может выступать в качестве одного или единоличного ответчика, дело должно рассматриваться судом непосредственно по месту нахождения транспортного органа.
• возникших в результате совершения административных правонарушений. В рамках законодательства установлено ограничение, в соответствии с которым иски к государственным и муниципальным органам власти, которые вытекают в результате совершения какого-либо административного правонарушения, должны быть предоставлены непосредственно в арбитражный суд данного субъекта государства, но не по месту нахождения соответствующего органа.

Для проведения данной процедуры первоначально собирается полный пакет документов, в который входит документация:

• заявление, которое должно быть грамотно составленным и содержащим основные сведения о недвижимости;
• акт, на основании которого строение или квартира были приняты гражданином;
• правоустанавливающие документы, к которым относится договор купли-продажи, завещание или иные аналогичные бумаги;
• квитанция, подтверждающая оплату госпошлины, что непременно требуется при обращении в суд, причем размер такого платежа зависит от оцененной стоимости объекта недвижимости.

Как определить в какой суд нужно обращаться? Смотрите видео:

Сам процесс признания права делится на этапы:

• подготавливается полный пакет документов;
• в иске тщательно и детально описываются все особенности претензии со стороны истца;
• подаются документы в суд, располагающийся по месту расположения недвижимости;
• сотрудники суда ставят отметку о приемке документов;
• назначается дата первого заседания, о чем уведомляются все участники разбирательства;
• проводится заседание, на котором решаются все необходимые вопросы.

Таким образом, признание права собственности считается несложным процессом, если в нем хорошо разобраться.

Обжалование решения росреестра в суд

Законом № 218-ФЗ предусмотрена норма, в результате применения которой возможен отказ в госрегистрации ПС (ст. 27), а именно: неустранение оснований приостановления госрегистрации. Следовательно, отказ в госрегистрации можно определить как юридический факт, являющийся актом административного характера, в основе которого лежит неустранение предписаний регистрирующего органа.

Основания и требования, предъявляемые к уведомлению о приостановлении государственной регистрации предусмотрены ст. 19 Закона о регистрации.

Верховный суд РФ на примере Постановления Пленума от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» разъяснил порядок исчисления сроков. Течение сроков согласно ст. 191 ГК РФ начинается на следующий день после календарной даты, которой определяется возникновение у наследников права на принятие наследства: на следующий день после даты открытия наследства.

Ст. 254 ГПК РФ предусматривает возможность граждан и организаций оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если они считают, что нарушены их права и свободы.

Внеплановая проверка Росреестра

Для проверки соблюдения требований закона в отношении земельных участков, Россреестр проводит внеплановые проверки в следующих случаях:

1. если юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю было выдано предписание для устранения нарушений и истек срок его исполнения.
2. если поступило заявление о предоставлении правового статуса, специального разрешения (лицензии), выдачи разрешения (согласования).
3. если поступила информация о возникновении угрозы причинения или причинении вреда жизни и здоровью граждан, вреда животным, растениям и др., а также угрозы или возникновения чрезвычайной ситуации природного или техногенного характера.
4. если руководителем издан приказ о проведении внеплановой проверки на основании поручения Президента РФ, Правительства РФ и требований прокурора.
5. если по результатам административного обследования объекта земельных отношений установлены нарушения законодательства, за которые предусмотрена ответственность. Должностное лицо визуально может установить, что, например, перенесет забор и фактически захвачена часть другого земельного участка.
6. если поступили заявления о нарушении имущественных прав, например, о том, что самовольно занят участок.
7. если не представлена декларация об использовании земельного участка в установленный срок. Это касается так называемого «дальневосточного гектара».
8. если земельный участок из земель сельхозназначения приобретается на публичных торгах на основании решения суда об изъятии земельного участка по причине неиспользования его по целевому назначению или использование с нарушением требований законодательства, либо у Росреестра имеется информация, что земельный участок по целевому назначению не используется в течение 3-х лет и более.

Перед проведением внеплановой проверки по пунктам 5 и 6 Росреестр должен согласовать ее проведение с органами прокуратуры, а проведение проверки по пункту 8 не требует согласования.

Исковое заявление об оспаривании решения Росреестра

Оспаривание решения Росреестра в судебном порядке осуществляется путем подачи административного искового заявления (далее – заявление) в порядке административного судопроизводства, урегулированного КАС РФ или путем подачи заявления в порядке арбитражного судопроизводства, урегулированного АПК РФ. Вид производства зависит от того, физическое или юридическое лицо обращается в суд.

При оспаривании решения Росреестра в заявлении необходимо указать, какие права, свободы и законные интересы лица, обращающегося в суд с заявлением, нарушены или созданы препятствия к их осуществлению и реализации, или на лицо возлагаются незаконно обязанности.

ВАЖНО: заявление должно быть подано в течение 3-х месяцев со дня, когда лицо узнало о нарушении его прав. Однако, лучше обратиться в суд как можно раньше.

Требования к форме заявления указаны в процессуальных кодексах:

• ­ указывается наименование суда, в который подается заявление;
• ­ информация об истце (заявителе) и ответчике (заинтересованном лице);
• в тексте заявления излагаются обстоятельства дела, какие нарушения допущены проверяющим органом, какие права заявителя нарушены;
• в просительной части указываются требования о признании решения незаконным или недействительным.
• ­указываются, так сказать, общие реквизиты для формы заявления, к которым относится перечень прилагаемых документов и реквизиты подписи.

Признание договора заключенным

Исковое заявление о регистрации права собственности подаётся согласно правилу исключительной подсудности — по местонахождению имущества, которое необходимо зарегистрировать. Выбор юрисдикции зависит от стоимости недвижимости, а соответственно — от цены иска. Когда указанная стоимость составляет менее 50000 рублей, дело подсудно мировому судье, если более — районному либо городскому суду общей юрисдикции. На практике второе встречается гораздо чаще, менее 50000 рублей оцениваются только гаражи и другие мелкие постройки.

Исковое заявление о государственной регистрации права собственности должно содержать следующие элементы:

• формальные требования об указании суда, реквизитов сторон и прочего
• подтверждение притязаний владельца-истца — к примеру, договор купли-продажи, либо дарственная. Указываются особенности данных документов, время заключения, дату вступления истца во владение и прочее
• обстоятельства, согласно которым истец не получил государственную регистрацию имущества
• законное обоснование требований — чаще всего указывается ст.551 ГК, предписывающая возможность проведения таковой процедуры в судебном порядке
• резолютивная часть — требование о государственной регистрации

Образец иска также есть на сайте.

К иску прилагаются следующие документы:

• дубликаты заявления согласно числу ответчиков
• квитанция об уплате госпошлины
• документы, подтверждающие указанные в иске факты — договор купли-продажи, свидетельство о государственной регистрации недвижимости за иным лицом и прочее

Какие документы требуется приложить

Для отсылки исковой претензии, требуется подготовить следующие документы:

1. Гражданский паспорт.
2. Доказательства смерти наследодателя (свидетельство или постановление суда)
3. Завещание (если таковое имеется).
4. Доказательство родства с умершим человеком (свидетельство о рождении/браке).
5. Справку, удостоверяющую последнее место проживания усопшего.
6. Правоустанавливающие документы на владение ушедшего из жизни человека.
7. Письменный нотариальный отказ на признание права владения имуществом.
8. Справку о стоимости имущества.
9. Квитанцию о перечислении госпошлины.

Похожие записи:

• Особенности смены собственника организации, предусмотренные ст. 75 ТК РФ
• Пошаговая инструкция по выписки умершего из квартиры
• Госпошлина за паспорт: какой размер, и как оплатить