Что такое ИЖС: особенности, преимущества и недостатки
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое ИЖС: особенности, преимущества и недостатки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На участке разрешено строительство только одного жилого дома. При планировании строительства стоит обратить внимание на наличие построек на соседних участках, если их нет достаточно отступить с каждой стороны 3 метра. При возведении одноэтажного жилого дома требуемый отступ от границы составляет 1 метр, при двухэтажной постройки — 1,5 метра, трёхэтажной — 2 метра. Если участок граничит с землями общего пользования, то необходимо соблюдение отступа в 5 метров.
Отступы при строительстве между постройками
Отступ при строительстве дома, совмещённого с гаражом от строений на другом участке — 3 метра, от забора — 1 метр. От окон комнат до любых капитальных строений, расположенных на соседском участке, необходим отступ в 6 метров. Выгребная яма располагается не ближе чем в 8–12 метрах от жилого дома.
На ИЖС распространён закон о долевом строительстве
Закон о долевом строительстве (214-ФЗ) теперь охватывает и малоэтажные жилые дома. Жители коттеджных посёлков могут обзавестись домом по принципу долевого строительства многоэтажек. Застройщики привлекут деньги клиентов и будут рассчитываться с исполнителями через эскроу-счета. Деньги дольщиков будут храниться на счёте, пока объект не будет введён в эксплуатацию.
Эскроу может быть раскрыт по факту окончания одного из этапов строительства, а сам коттеждный поселок может строиться очередями.
Такое новшество выгодно и покупателям, и застройщикам:
- Покупатели получат гарантии того, что работы будут выполнены в срок и в полном объёме. Будет проще провести и ипотечную сделку.
- Банки лояльнее отнесутся к строительству индивидуального жилья и будут охотнее финансировать такие сделки.
Чтo гoвopит CНиП o xoзпocтpoйкax
Coбcтвeнники зeмли зa гopoдoм никoгдa нe oгpaничивaютcя cтpoитeльcтвoм дoмa для пpoживaния. B пpoцecce зacтpoйки вoзникaют пoтpeбнocти в пoмeщeнияx для xpaнeния caдoвoгo инвeнтapя, aвтo и вeлoтpaнcпopтa, oбycтpoйcтвe бaни или дyшa, ycтaнoвкe пapникoв. B пyнктe 6.4 дoкyмeнтa yкaзaнo o вoзмoжнocти вoзвeдeния нa caдoвыx и дaчныx yчacткax xoзяйcтвeнныx coopyжeний и тexничecкиx пocтpoeк:
- тeплиц и пapникoв;
- вoльepoв для птицы и мeлкиx ceльxoзживoтныx;
- capaeв;
- лeтниx кyxoнь;
- дyшeвыx;
- бaнь и cayн;
- нaдвopныx yбopныx
- нaвecoв и гapaжeй для личнoгo aвтoтpaнcпopтa.
Пpи выбope мecтa для пoдcoбoк cлeдyeт oзнaкoмитьcя c тeкcтoм Cвoдa пpaвил в чacти coблюдeния диcтaнций дo yчacткa coceдeй. Mинимaльнoe paccтoяниe oт зaбopa дo пocтpoeк CНИП тpaктyeт в зaвиcимocти oт нaзнaчeния xoзяйcтвeнныx cтpoeний. Ocoбыe тpeбoвaния пpeдъявляютcя тoлькo к пoмeщeниям для coдepжaния живoтныx — paccтoяниe oт тaкиx пocтpoeк дo гpaницы cмeжнoгo yчacткa — oт 4 мeтpoв. Bce ocтaльныe oбъeкты oт coceднeгo yчacткa oтoдвигaют минимyм нa 1 м. Дo кpacныx линий пpoeздoв и yлиц выдepживaют диcтaнцию 5 мeтpoв; тpeбoвaниe oтнocитcя кo вceм xoзяйcтвeнным пocтpoйкaм.
Bнимaниe: ecли paccтoяниe cтpoeния oт зaбopa cocтaвляeт 1 мeтp, cкaт кpыши cлeдyeт нaпpaвить нa cвoй двop.
Ипотека на дом: особенности и нюансы
Дома, возведенные на участках категории ИЖС, можно приобретать в рамках ипотечных кредитов. Банки принимают их в залог, но так как объект обладает меньшей ликвидностью, чем квартира, ставки будут несколько выше. Планка первоначального взноса при покупке земли для индивидуального жилищного строительства также увеличится.
На рынке есть банки, допускающие выдачу ипотеки на постройку дома, пригодного для круглогодичного проживания, на участках ИЖС. Будущему собственнику необходимо предоставить проект и выбрать компанию, которая будет его реализовывать.
Важно! Некоторые банки выдают ипотечные кредиты на недвижимость на сельскохозяйственных территориях для ведения огородничества (дачные) и пр. Но такие предложения встречаются реже.
Можно ли перевести участок в ИЖС
Технически земли сельхозназначения можно перевести в ИЖС. Например, если у вас в собственности земельный участок ЛПХ, расположенный в населенном пункте, вы вправе изменить его статус. Территория должна быть отмежевана и поставлена на кадастровый учет. Обращаться с заявлением нужно в Росреестр. Перевести ИЖС в ЛПХ также возможно.
Что касается СНТ, то участок земли в садоводческом товариществе можно перевести в ИЖС, если большая часть участников также планирует сменить статус или уже это сделали. Кроме того, территория должна располагаться рядом с границей населенного пункта.
Подводя итог, стоит отметить, что изменение категории и назначения земельного участка возможно, но не всегда. Уточнить информацию о возможности перевода можно в Росреестре или в органах местного самоуправления.
Требования к жилому дому
Законодатель не ограничивает размеры жилого дома по площади, но по общему правилу, дом не должен быть высотой более 3 этажей. В остальном площадь дома может быть такой, какую позволяют размеры участка, с учётом всех вышеуказанных требований по застройке.
Так:
- В любом жилом доме должна быть хотя бы одна гостиная комната или комната общего пользования площадью как минимум 12 квадратных метров.
- Кухня должна быть в площади не менее 6 квадратов.
- Соединённый санузел должен быть 3 квадратных метра, а в разделённом состоянии ванная – 1,8 квадратов, а туалет – 0,96 квадратов.
- Площадь прихожей комнаты должна составлять не менее 1,8 квадратов.
Что касается высоты помещений, то она в частных жилищах не может быть меньше 2,5 метра. При наличии второго этажа или мансарды ведущая к ним лестница в ширине должна составлять не меньше 0,9 метра. Когда в доме оборудована мансарда, где располагается гостиная либо кухня, а также санузел, то их площадь можно сократить, но не более чем на 15%.
Отступ построек и сооружений от забора своего участка
В СП 53.13330.2019 указано допустимое расстояние от забора до всех строений земельного надела в СНТ. Аналогичные нормативы для ИЖС зафиксированы в СП 30-102-99.
На стандартной территории допустимо возводить лишь 1 жилой дом. Строительный план должен учитывать как внутренние, так и внешние объекты, уже имеющиеся на вашей и смежных землях. При отсутствии таковых от ограждения отступается от 1 до 5 м (в идеале 3-5) — зависимо от конкретных обстоятельств:
- 1-этажный небольшой домик — 1,
- 2-этажный — 1,5,
- 3-этажный — 2,
- дом, совмещенный с гаражом — 1-3 м,
- при наличии в приграничной зоне земель общего пользования — 5,
- от окон жилых помещений до любого соседского объекта капстроительства — 6
- выгребные ямы — в 8–12 м от жилья.
Последствия самовольного строительства
Одним из требований к использованию земли под ИЖС является требование о недопустимости использования участка для размещения гостиниц, отелей, а также для ведения в построенном на нем здании для производственной деятельности.
На законодательном уровне на таком участке допускается возведение многоквартирного жилого дома при условии изменения вида его разрешенного использования.
Правообладателю необходимо получить акт, который подтверждает изменение использования участка в соответствии с градостроительным регламентом.
При строительстве жилого дома с нарушением назначения земли, владелец самовольной постройки может быть привечен к ответственности по действующему законодательству.
Через суд строение может быть снесено в принудительном порядке, со взысканием расходов за его снос с собственника участка.
К такому зданию нельзя подвести инженерные сети, а также произвести процедуру его регистрации в отделе Росреестра.
Бывают случаи, когда на участках ИЖС строятся коммерческие торговые или офисные здания, без получения необходимых согласований.
Поэтому потенциальным приобретателям или арендаторам помещений следует тщательно проверять правоустанавливающие документы на интересующие объекты недвижимости.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является любой объект недвижимого имущества, построенный земле, если:
| Участок не предназначен | для возведения индивидуального жилого дома |
| Строительство дома | выполнено без соблюдения установленной процедуры (уведомление о планируемо строительстве не направлялось в муниципалитет) |
| Здание сооружено с нарушениями | действующих строительных правил, указаний градостроительных нормативных актов |
Санитарные нормы регулируются нормативными актами СанПиН, которые указывают на следующие правила:
Отопительная система:
- Отопительные приборы не должны выделять вредных веществ;
- Должен быть обеспечен доступ к каждому отопительному прибору для его обслуживания;
- Температура отопительных приборов не должна превышать 90 градусов Цельсия.
Санузлы:
- Санузел нельзя размещать над спальней, но можно над кухней;
- Вход в санузел нельзя располагать напротив двери спальни или кухни.
Свет:
- В любом жилом помещении должно быть окно;
- В каждом помещении должна быть яркость искусственного освещения 20 люксов на уровне пола.
Вентиляция:
- В любом жилом помещении должна быть возможность проветривания;
- В кухне и туалете должны быть разные системы вентиляции;
- Вентиляция жилых комнат не должна быть связана с вентиляцией других комнат.
Расстояния между постройками на земельном участке
Для того чтобы обеспечить пожарную безопасность и санитарные нормы 2021 года на участке необходимо при строительстве выдерживать не только достаточные расстояния от объектов до границы участка, указанные в разделе выше, но и следующие минимальные расстояния между объектами:
- 8 метров между баней и кирпичным домом;
- 12 метров между баней и деревянным домом;
- 8 метров между домом и туалетом;
- 8 метров между душевой и домом;
- 8 метров между туалетом и колодцем;
- 8 метров между компостной ямой и колодцем;
- 4 метра между постройками и беседкой;
- 12 метров между туалетом и погребом или сараем с домашним рогатым скотом или птицей.
Нормы строительства гаража
По установленным правилам гараж должен находится на расстоянии 6 метров от ближайшего строения на соседнем участке и на расстоянии 1 метра от забора на границе участка.
Гараж должен быть расположен на расстоянии 5 метров от дороги, соседствующей с участком.
Высокие деревья должны находиться на расстоянии 4 метров от гаража.
Гараж должен быть расположен на участке таким образом, чтобы:
- выезд был расположен перпендикулярно дороге;
- не закрывал солнце на соседнем участке;
- находиться на возвышенности, чтобы дождь и снег не заливали и не засыпали въезд в гараж;
- вода с крыши гаража не капала на соседний участок;
- от дома до гаража был удобный подход.
Для соблюдения пожарной безопасности на территории гаража необходимо:
- установить огнетушитель;
- установить снаружи гаража противопожарный щит;
- не устанавливать отопление;
- обеспечить подвод электричества к гаражу цельным изолированным кабелем;
- электросеть должна быть защищена предохранителями;
- сделать пол с противоскользящим покрытием;
- организовать место для курения за пределами гаража;
- освещение нужно организовать с защитными плафонами;
- у гаража должен находиться ящик с песком для тушения огня.
Земля под ИЖС автоматически подразумевает возможность возводить жилье. Гораздо деликатнее с дачными (садовыми) угодьями. Поэтому в дальнейшем будем делать акцент именно на дачно-садоводческих участках.
Вопрос:
На каком участке можно строить дом?
СНТ могут быть двух видов: садоводческие и огороднические (слово дача из закона удалено). На огороднических участках строить капитальные объекты нельзя вообще. Остаются только садоводческие товарищества. Там возможно создать жилье, но при условии:
- земельный надел находится в границах населенного пункта;
- есть градостроительный регламент, позволяющий производить застройку жилыми или садовыми домами.
Отсюда следует, если участок находится вне населенного пункта, то там ничего строить нельзя.
В каких случаях уведомление НЕ требуется
Если исходить из принципа «все, что не запрещено, разрешено», то в соответствии с нормами Градостроительного кодекса, уведомление о планируемом строительстве необходимо только для зданий, которые находятся под действием градостроительного регламента. Для всех остальных объектов такое разрешение не требуется. Таким образом, в перечень объектов, свободных от разрешительных процедур попадают:
- строения выполняющие вспомогательную функцию (гараж, баня, сарай, теплица и т. п.), расположенные на землях не предназначенных для коммерческого использования;
- объекты, не являющиеся капитальными;
- временные строения, возведенные для обеспечения каких-либо работ (добыча полезных ископаемых, земляные работы, прокладка коммуникаций и т.п.);
- объекты, в которых планируются не существенные изменения в проект строительства.